（元利／元金均等返済の検証）持ち家住宅ローンが銀行の養分にされる理由

有名ブロガーちきりんさんのブログの記事を見て、住宅ローンを組むと銀行の養分（銀行にボラれる）になることを実際にREIFAというシミュレーションサイトで検証してみた。

どうして銀行が「３５年返済なら月々が低く抑えられるし、計画もしやすいので元利均等返済にして、余裕のある時に繰り上げ返済しましょう」というセールストークをしてくるか分かる。

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【検証シナリオ】
■前提：
　・借入：３０００万
　・金利は０．６％

■検証パターン
　①３５年返済、元利均等返済
　②３５年返済、元金均等返済
　③１０年返済、元利均等返済

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検証パターン①３５年返済、元利均等返済　→　利息総額3,267,641円

年	返済額	利息	元金	残高
1	950,504	177,878	772,626	29,227,374
2	950,504	173,229	777,275	28,450,099
3	950,504	168,553	781,951	27,668,147
4	950,504	163,848	786,656	26,881,491
5	950,504	159,115	791,389	26,090,102
6	950,504	154,354	796,150	25,293,951
7	950,504	149,564	800,941	24,493,011
8	950,504	144,745	805,759	23,687,252
9	950,504	139,897	810,607	22,876,644
10	950,504	135,020	815,484	22,061,160
11	950,504	130,113	820,391	21,240,769
12	950,504	125,177	825,327	20,415,443
13	950,504	120,212	830,292	19,585,150
14	950,504	115,216	835,288	18,749,863
15	950,504	110,191	840,313	17,909,550
16	950,504	105,135	845,369	17,064,181
17	950,504	100,049	850,455	16,213,725
18	950,504	94,932	855,572	15,358,154
19	950,504	89,785	860,720	14,497,434
20	950,504	84,606	865,898	13,631,536
21	950,504	79,396	871,108	12,760,428
22	950,504	74,155	876,349	11,884,079
23	950,504	68,883	881,621	11,002,458
24	950,504	63,578	886,926	10,115,532
25	950,504	58,242	892,262	9,223,270
26	950,504	52,874	897,630	8,325,640
27	950,504	47,473	903,031	7,422,609
28	950,504	42,040	908,464	6,514,145
29	950,504	36,574	913,930	5,600,216
30	950,504	31,076	919,428	4,680,787
31	950,504	25,544	924,960	3,755,827
32	950,504	19,979	930,525	2,825,302
33	950,504	14,380	936,124	1,889,178
34	950,504	8,748	941,756	947,422
35	950,504	3,082	947,422	0
		3,267,643

検証パターン②３５年返済、元金均等返済　→　利息総額3,157,500円

年	返済額	利息	元金	残高
1	1,034,786	177,643	857,143	29,142,857
2	1,029,643	172,500	857,143	28,285,714
3	1,024,500	167,357	857,143	27,428,571
4	1,019,357	162,214	857,143	26,571,429
5	1,014,214	157,071	857,143	25,714,286
6	1,009,071	151,929	857,143	24,857,143
7	1,003,929	146,786	857,143	24,000,000
8	998,786	141,643	857,143	23,142,857
9	993,643	136,500	857,143	22,285,714
10	988,500	131,357	857,143	21,428,571
11	983,357	126,214	857,143	20,571,429
12	978,214	121,071	857,143	19,714,286
13	973,071	115,929	857,143	18,857,143
14	967,929	110,786	857,143	18,000,000
15	962,786	105,643	857,143	17,142,857
16	957,643	100,500	857,143	16,285,714
17	952,500	95,357	857,143	15,428,571
18	947,357	90,214	857,143	14,571,429
19	942,214	85,071	857,143	13,714,286
20	937,071	79,929	857,143	12,857,143
21	931,929	74,786	857,143	12,000,000
22	926,786	69,643	857,143	11,142,857
23	921,643	64,500	857,143	10,285,714
24	916,500	59,357	857,143	9,428,571
25	911,357	54,214	857,143	8,571,429
26	906,214	49,071	857,143	7,714,286
27	901,071	43,929	857,143	6,857,143
28	895,929	38,786	857,143	6,000,000
29	890,786	33,643	857,143	5,142,857
30	885,643	28,500	857,143	4,285,714
31	880,500	23,357	857,143	3,428,571
32	875,357	18,214	857,143	2,571,429
33	870,214	13,071	857,143	1,714,286
34	865,071	7,929	857,143	857,143
35	859,929	2,786	857,143	0
		3,157,500

検証パターン③１０年返済、元利均等返済　→　利息総額916,497円

年	返済額	利息	元金	残高
1	3,091,650	171,980	2,919,670	27,080,330
2	3,091,650	154,413	2,937,236	24,143,094
3	3,091,650	136,741	2,954,908	21,188,185
4	3,091,650	118,963	2,972,687	18,215,499
5	3,091,650	101,078	2,990,572	15,224,927
6	3,091,650	83,085	3,008,565	12,216,362
7	3,091,650	64,984	3,026,666	9,189,696
8	3,091,650	46,774	3,044,876	6,144,821
9	3,091,650	28,454	3,063,195	3,081,625
10	3,091,650	10,024	3,081,625	0
		916,496

検証結果

パターン	利息	①との差
①３５年返済、元利均等返済	326万	0
②３５年返済、元金均等返済	315万	11万
③１０年返済、元利均等返済	91万	224万

ちきりんさんの言う元利・元金の差は１１万！

これでもかなり驚きだが、それより顕著なのは借入期間を短くする威力！

（繰り上げ手数料がタダなら繰り上げ返済も大きい）

また今日も銀行と不動産屋への不信がアップしてしまった。

自分もそうだったけど、持ち家を買うと決めた時点で、今までよりも豪華なところで暮らせることで頭がいっぱいなので、こんな細かい話は銀行で誘導されてもフンフン生返事で「早く終わらせろよ」みたいな心理になっていた。

ちきりんさんの言うように、支払う利子が総額いくらでどう比較したと答えられる人はかなり少ないだろう。

知らない・焦る・憧れる、は銀行と不動産屋からしたら格好の獲物。

「３０００万借りたら住宅ローン減税で３００万くらいは戻るから十分ペイする！」

という意見もあるかもしれないが、固定資産税・所有リスク・資産価値の減少を考慮すると、トータルではやはりペイできるとは思えない。

住宅ローン減税はあくまで「控除」なので、それだけ高額な控除ができる所得を稼いでいるか？という落とし穴もある。

それをクリアした上で、どうしてもローンを組むなら、住宅ローン減税が終わる１０年過ぎから繰り上げ返済するのがいいかもしれない。

閲覧いただいて本当にありがとうございました。
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